Apa artinya kenaikan suku bunga bagi Anda jika Anda mempertimbangkan untuk membeli rumah atau mengambil pinjaman pembiayaan kembali uang tunai?
Tingkat dana Fed. sekuritas berbasis hipotek. Sepuluh tahun perbendaharaan. Tiga puluh tahun perbendaharaan. Federal Reserve. Suku bunga hipotek. Ini semua adalah istilah yang umum digunakan, tetapi apa artinya bagi kita sebagai calon peminjam?
Dalam waktu dekat, kita semua harus bertanya pada diri sendiri: Apakah kita menginginkan suku bunga hipotek 3 persen dengan ekonomi resesi yang lesu—atau suku bunga 6 persen dengan ekonomi yang sedang berkembang pesat?
Tingkat hipotek mencapai titik terendah selama pandemi virus corona karena Federal Reserve bergerak untuk menjaga ekonomi tetap berjalan dengan menggunakan proses yang disebut pelonggaran kuantitatif. Pikirkan tentang kios limun yang didirikan anak-anak Anda… tetapi Anda satu-satunya pembeli? Tetapi sekarang The Fed kembali ke kebijakan pra-pandemi, suku bunga naik, dan kemungkinan akan terus naik. Seberapa cepat mereka naik dan seberapa tinggi mereka akan naik tergantung pada sejumlah faktor ekonomi.
Mari kita lihat apa yang mendorong suku bunga lebih tinggi. Jawabannya rumit, tetapi saya suka memulai dengan pepatah lama: “Apa yang naik harus turun”, dan sebaliknya!
Federal Reserve tidak menetapkan suku bunga hipotek – tetapi keputusan mereka pasti mempengaruhi suku bunga hipotek. Federal Reserve menetapkan biaya pinjaman untuk pinjaman jangka pendek di AS dengan memindahkan suku bunga fed fund. Tingkat dana fed adalah tingkat di mana bank komersial meminjam dan meminjamkan satu sama lain dalam semalam. Tingkat ini, selama hampir sepanjang masa pandemi, ditetapkan pada 0,25 persen – terendah dalam sejarah. Pada 16 Maret, angka itu dinaikkan sebesar 0,25 persen, menjadi 0,50 persen. Komite Fed telah mengisyaratkan kelanjutan kenaikan pada sisa enam pertemuan tahun ini. Mereka berusaha mengekang inflasi yang melonjak tanpa memperlambat ekonomi secara serius. Keseimbangan yang halus!
Pergerakan, baik naik atau turun, dari suku bunga fed fund mempengaruhi pergerakan yang sesuai pada obligasi Treasury. Suku bunga hipotek, yang paling kami khawatirkan, terkait erat dengan pergerakan obligasi Treasury 10 tahun. Mengapa hipotek tetap 30 tahun biasanya dikaitkan dengan hipotek 10 tahun? Jawabannya adalah karena sebagian besar hipotek cenderung dilunasi dalam jangka waktu 10 tahun karena pemilik rumah membiayai kembali, memindahkan, atau melunasi pinjaman mereka.
Jadi, bagaimana perkiraan obligasi Treasury 10 tahun? Imbal hasil obligasi negara naik jika Federal Reserve menaikkan suku bunga fed fund, atau hanya jika mereka menunjukkan keinginan untuk menaikkan suku bunga.
Di manakah hal itu meninggalkan kita, konsumen yang sedang mempertimbangkan untuk membeli rumah atau berpikir untuk menggunakan ekuitas baru mereka untuk melakukan pinjaman pembiayaan kembali uang tunai? Kabar baiknya adalah perkiraan kenaikan suku bunga pada suku bunga fed fund dan suku bunga Treasury 10 tahun yang sesuai akan kecil. Sehingga kenaikan suku bunga KPR diharapkan juga kecil.
Meskipun sejarah suku bunga terendah yang disebabkan oleh pandemi global sekarang ada di kaca spion kita, saya pikir ini saat yang tepat untuk melihat ke depan. Seorang filsuf pernah berkata: “Melihat ke belakang membuat Anda menyesal. Melihat ke depan memberi Anda kesempatan.”
Mari kita lihat beberapa bilangan real hari ini untuk melihat apa yang masuk akal. Jika Anda sedang mempertimbangkan untuk membeli rumah yang akan memberi Anda saldo hipotek sebesar $400.000, kenaikan tarif 2 persen akan menghasilkan perbedaan sebesar $500 sebulan dalam pembayaran Anda. Jika peningkatan ini tidak menghalangi Anda untuk lolos, Anda mungkin perlu mempertimbangkan beberapa hal. Apakah menurut Anda masuk akal untuk berasumsi bahwa rumah yang Anda beli dapat meningkat nilainya sebesar $6.000 per tahun selama lima tahun ke depan? Dan apa keuntungan lain dari kepemilikan rumah?
Bagaimana jika Anda sedang mempertimbangkan pembiayaan kembali tunai, tetapi sekarang Anda mempertimbangkan kembali karena tarif telah naik? Sekali lagi, saya pikir bijaksana untuk menjalankan angka dan melihat apakah masih masuk akal. Jika Anda akan mengambil uang tunai untuk melunasi hutang dengan bunga yang lebih tinggi, seperti kartu kredit, atau jika Anda ingin menghapus hutang pinjaman mahasiswa itu, atau jika Anda hanya ingin membangun telur sarang yang bagus di rekening bank Anda — apakah angka-angka itu masih masuk akal bagi Anda? Bisakah Anda menghemat $500, $1.000, $1.500 sebulan dalam pembayaran dengan mengambil pinjaman itu? Jika ya, Anda mungkin masih ingin bertindak sekarang.
Untuk melihat peluang, kita harus tetap berpikiran terbuka. Alexander Graham Bell berkata, “Ketika satu pintu tertutup, pintu lain terbuka, tetapi kita sering melihat terlalu lama dan menyesali pintu yang tertutup sehingga kita tidak melihat pintu yang terbuka untuk kita.”
Rick Piette adalah manajer penjualan regional untuk All Western Mortgage.