Masa depan kehidupan perkotaan di Las Vegas mungkin sedang dalam perjalanan, bukan pada akhirnya: Bayangkan sebuah gedung apartemen bertingkat menengah dengan toko-toko eceran di lantai dasar dan rumah-rumah di atasnya.
Dikenal sebagai pengembangan “penggunaan campuran”, kombinasi elemen perumahan dan komersial dalam satu proyek adalah praktik umum di banyak kota besar Amerika, tetapi sebagian besar tidak ada di Lembah Las Vegas yang luas, di mana pembangunan rumah sebagian besar difokuskan eksterior. pertumbuhan.
Namun, kota ini mulai menganut konsep tersebut karena mencari lingkungan yang lebih hidup, padat, dan dapat dilalui dengan berjalan kaki dengan akses ke perbelanjaan, transportasi umum, dan fasilitas lainnya. Arahan, yang diharapkan para pejabat untuk maju selama 30 tahun ke depan, datang dengan latar belakang tiga masalah mendesak.
Ketersediaan lahan di kawasan inti perkotaan semakin langka, sehingga tampaknya semakin diperlukan pembangunan vertikal untuk perluasan. Krisis perumahan yang terjangkau di negara bagian adalah yang terburuk di negara ini, menimbulkan masalah serius bagi penduduk dan mengancam memperburuk masalah tunawisma kota yang masif. Dan populasi di kawasan ini diperkirakan akan terus meningkat.
300.000 orang lagi diperkirakan akan tiba di kota itu selama tiga dekade mendatang, kata pejabat kota.
“Jadi, kami harus berpikir berbeda tentang Las Vegas,” kata anggota dewan Brian Knudsen, yang secara terbuka menganjurkan kepadatan yang lebih tinggi di daerah sebagai cara untuk mengatasi tantangan.
Dipandu oleh rencana induk
Di beberapa distrik kota, pejabat telah memperkenalkan peraturan penggunaan lahan untuk mengatur panggung transformasi yang ingin mereka lihat di Las Vegas, sebagaimana diuraikan dalam rencana induk 2050, yang diadopsi Dewan Kota tahun lalu untuk mengatasi pertumbuhan.
Hampir 3.600 hektar dapat dizonasi ulang untuk beberapa tujuan kota dengan kepadatan lebih tinggi, penggunaan campuran, yang diwakili oleh kategori tanah seperti “Pusat Penggunaan Campuran” dan “Penggunaan Pusat Lingkungan Campuran,” menurut rencana tersebut.
Hasil yang diharapkan adalah kepadatan yang meningkat dan gedung-gedung yang lebih tinggi di sepanjang koridor utama, membawa potensi proyek setinggi tujuh lantai ke daerah-daerah di mana penduduk terbiasa melihat tanah kosong atau pusat perbelanjaan satu lantai.
Fokus pada konstruksi ke atas digarisbawahi selama diskusi rencana induk pada Februari 2020, ketika Anggota Dewan Michele Fiore menggambarkan pusat Starbucks satu lantai baru sebagai “pemborosan total ruang” untuk real estat utama semacam itu.
Pusat kota juga menawarkan salah satu dari sedikit model pengembangan serba guna yang dapat ditunjukkan oleh Knudsen selama wawancara baru-baru ini: Apartemen mewah Juhl memiliki bar di jalan, pasar, dan restoran sehat.
“Kami tidak memiliki banyak contoh di Vegas,” katanya.
Proses sedang berlangsung
Zonasi dengan kepadatan lebih tinggi telah disetujui di pusat kota, Distrik Medis, Taman Simfoni, dan Sisi Barat Bersejarah, menurut Knudsen.
Sulit untuk memprediksi kapan Las Vegan dapat mengharapkan untuk melihat perbedaan yang mencolok, tetapi kemungkinan akan memakan waktu beberapa tahun, menurut Dorian Stonebarger, kepala penasihat kebijakan Knudsen.
Stonebarger mengatakan peta jalan kota untuk proyek penggunaan campuran direncanakan dengan hati-hati, menargetkan area dekat transit dan bukan seluruh kota. Tingkat perubahan potensial yang datang juga akan tergantung pada daerahnya, katanya.
Knudsen mengakui bahwa dorongan untuk pengembangan yang lebih kompak telah menjadi penjualan yang sulit bagi tetangganya, meskipun dia tetap bersikukuh bahwa itu adalah cara yang tepat untuk maju.
“Sangat menantang sebagai pejabat terpilih untuk berdiri di depan lingkungan dan berkata, ‘Oke, tempat yang biasa Anda kosongkan atau tempat yang biasa Anda gunakan untuk memiliki mal satu lantai, saya setuju. sekarang akan mengubah zona sehingga bisa menjadi (a) struktur berlantai dua, tiga atau empat atau lebih tinggi,’” katanya.
Bisakah pengembang tergoda?
Implementasi visi kota akan sangat bergantung pada selera dan kelayakan pengembang, diharapkan para pejabat. Area tertentu, termasuk Distrik Medis, sekarang mengizinkan apa yang disebut “bonus kepadatan” sebagai insentif untuk pengembang tarif pasar. Jika mereka menyediakan perumahan yang terjangkau dalam jumlah tertentu, pengembang dapat membangun lebih tinggi—dan karena itu membangun lebih banyak unit perumahan—untuk membantu mengimbangi biaya.
Idenya “menarik,” menurut Mike Shohet, presiden Compass Development LLC, sebuah perusahaan real estat komersial yang proyeknya mencakup ritel serba guna dan desa pengembangan kantor di St. Louis. Rose, dekat markas Raiders di Henderson.
Shohet, yang merupakan mantan eksekutif di Nevada HAND, pengembang perumahan terjangkau terbesar di negara bagian itu, mengatakan bahwa bonus kepadatan saja tidak akan membuat proyek layak secara finansial dan subsidi tambahan akan diperlukan untuk memperhitungkan biaya konstruksi vertikal yang mahal.
Meskipun insentif tersebut telah dibuktikan di pasar lain seperti Los Angeles, harga sewa premium mereka jauh lebih tinggi daripada di Las Vegas, memungkinkan pengembang di sana untuk mengimbangi biaya penyediaan perumahan yang terjangkau, katanya.
Meski begitu, dia mengatakan ada banyak minat di kalangan pengembang dalam jenis proyek yang dicari kota, meskipun dia mengingatkan bahwa tidak banyak yang mengerti bagaimana menyelesaikan kesepakatan itu, karena pembiayaan perumahan yang terjangkau adalah proses yang rumit.
“Itu ide yang cerdas,” katanya. “Saya pikir ini sangat rumit.”
Amanda Moss, juru bicara Southern Nevada Homebuilders Association, mengatakan proyek dengan kepadatan lebih tinggi dapat mengurangi waktu tempuh penduduk, emisi kendaraan, dan efek pulau panas, dan juga membawa investasi infrastruktur yang terlambat ke area yang menua.
Menarik sektor swasta ke dalam arena yang biasanya tidak beroperasi adalah suatu keharusan untuk meningkatkan persediaan perumahan yang terjangkau di wilayah tersebut, menurut direktur eksekutif Koalisi Perumahan Nevada Christine Hess, yang telah mendukung rencana jangka panjang kota tersebut.
“Saya benar-benar akan mengatakan ini adalah langkah ke arah yang benar, dan ini langkah yang kuat,” kata Hess, menambahkan bahwa bonus kepadatan telah mendorong beragam jenis perumahan.
Penggunaan campuran direalisasikan
Beberapa proyek mixed-use di kota sudah mulai terwujud. Bulan ini, dewan menyetujui rencana konseptual tentang Klub Golf Desert Pines kota, dan bulan lalu, anggota parlemen kota menandatangani negosiasi. untuk hotel sekitar 60 kamar di Distrik Medis dengan ritel, kantor medis dan garasi parkir.
Contoh jenis proyek yang ingin diperkuat kota sedang dibangun di Decatur Boulevard dekat Alta Drive. Pengembangan Decatur Commons oleh Nevada HAND, menampilkan bangunan tiga dan empat lantai, merupakan pengembangan serba guna pertama nirlaba dan menggabungkan perumahan keluarga dan senior yang terjangkau dengan ruang ritel seluas 10.000 kaki persegi.
Meskipun hal itu terjadi sebelum kota mengadopsi rencana induk tahun 2050, hal itu memiliki karakteristik yang dijelaskan oleh pejabat kota dalam panduan jangka panjang mereka sebagai membuat kepadatan yang lebih tinggi menjadi menarik: dekat dengan transportasi dan fasilitas, dan dimaksudkan untuk berbaur dengan masyarakat. sekaligus memperkuat lingkungan.
Ini mungkin juga bukan perampokan terakhir organisasi nirlaba ke dalam pengembangan penggunaan campuran.
“Kami akan terus mengejarnya karena kami tahu ini merupakan aset bagi masyarakat,” kata Waldon Swenson, wakil presiden urusan korporat untuk Nevada HAND. “Kami telah melihat dukungan kuat dari pejabat terpilih kami, tidak hanya di Las Vegas, tetapi juga dari kota lain.”
Hubungi Shea Johnson di sjohnson@reviewjournal.com atau 702-383-0272. Mengikuti @Shea_LVRJ di Twitter.
