Kontrol sewa adalah ide kebijakan gagal yang tidak akan mati.
Pada forum baru-baru ini untuk para kandidat yang ingin menjadi walikota North Las Vegas berikutnya, semua calon walikota keluar untuk mendukung kontrol sewa sebagai cara untuk membuat perumahan lebih terjangkau di Nevada. Tetapi kontrol sewa tidak pernah berhasil di tempat yang telah dicoba. Dengan mengurangi pasokan, kendali sewa pada akhirnya mengarah pada harga yang lebih tinggi untuk semua kecuali beberapa orang terpilih yang berada dalam unit yang dikendalikan sewa. Inilah mengapa Assar Lindbeck, yang secara luas dianggap sebagai ekonom top Swedia hingga kematiannya pada tahun 2020, menggambarkan pengendalian sewa sebagai “cara terbaik untuk menghancurkan kota, selain pengeboman”.
Dalam survei tahun 2012 terhadap para ekonom top, 95 persen responden mengatakan bahwa pengendalian sewa tidak mencapai tujuannya yang nyata untuk membuat perumahan lebih terjangkau.
Bahwa kontrol sewa lebih berbahaya daripada kebaikan adalah salah satu temuan paling konsisten dalam profesi ekonomi. Sejumlah penelitian telah menemukan bahwa, dengan mengurangi insentif untuk membawa unit baru ke pasar, kontrol sewa pada akhirnya mengarah pada harga yang lebih tinggi untuk masyarakat umum.
Studi-studi tersebut juga menunjukkan bahwa kontrol sewa menyebabkan kualitas rumah yang lebih rendah, karena tuan tanah tidak memiliki insentif untuk melakukan pemeliharaan atau peningkatan apa pun di luar batas minimum yang diwajibkan oleh undang-undang. Pertimbangkan pengalaman kota-kota yang menganut kendali sewa, seperti New York, San Francisco, dan Santa Monica. Jika kontrol sewa berhasil, mengapa semua area itu terkenal sebagai tempat tinggal yang mahal?
Bahwa kontrol sewa memperburuk keadaan hanya mencerminkan fakta bahwa semua kontrol harga menyebabkan kelangkaan dan pilihan kualitas yang lebih rendah. Bayangkan sebuah undang-undang yang melarang restoran steak menagih lebih dari $10 untuk steak. Semua restoran steak yang layak tunduk pada kontrol harga akan dipaksa untuk menutup pintunya, meninggalkan orang-orang Nevada dengan lebih sedikit pilihan. Dan beberapa yang tetap buka akan menyajikan steak dengan kualitas paling rendah yang tersedia, disajikan di atas piring kertas, tanpa serbet, ke meja reyot, untuk dimakan sambil duduk di kursi yang tidak nyaman. Artinya, pemilik bisnis akan terpaksa mengurangi biaya dan kualitas di tempat lain agar tetap bertahan dalam bisnis. Dinamika yang sama juga terjadi dengan kontrol sewa.
Masalah yang lebih besar, bagaimanapun, adalah bahwa kontrol sewa menyebabkan pengembang berhenti membangun. Sama seperti tidak ada yang mau membangun restoran steak baru jika pemerintah membatasi harga $10 per steak, hal yang sama berlaku untuk pengembang yang mempertimbangkan apakah akan membangun unit sewaan baru. Banyak tuan tanah di area yang dikontrol sewa mengubah properti sewa mereka yang ada menjadi kondominium atau jenis real estat lain yang tidak tunduk pada kontrol sewa. Dengan kata lain, kontrol sewa tidak hanya menghentikan pembuatan rumah baru, tetapi juga mendorong tuan tanah untuk menyingkirkan apartemen yang ada. Semua ini mengarah pada pengurangan pasokan, yang berarti harga yang lebih tinggi untuk rumah dan unit sewa yang tidak tunduk pada kendali sewa.
Jika politisi Nevada benar-benar ingin membantu, mereka harus melihat ke Walikota Reno Hillary Schieve sebagai contoh kebijakan yang benar-benar berhasil. Di Kabupaten Washoe, harga sewa dan rumah sangat dinaikkan oleh lisensi pemerintah dan biaya izin yang dapat menambahkan tambahan $30.000 hingga $40.000 untuk biaya membangun rumah baru. Walikota Schieve membantu mendorong konstruksi baru dengan memelopori program yang menangguhkan biaya tersebut sampai setelah pengembang selesai membangun rumah baru.
Meskipun ini adalah langkah yang baik, biaya semacam itu, baik di sini maupun di utara, perlu dipotong setengahnya.
Namun, selain pungutan, pemerintah daerah juga memberlakukan serangkaian peraturan kepatuhan yang memberatkan yang semakin meningkatkan biaya. Faktanya, beberapa pengembang melaporkan bahwa dengan hanya mematuhi berbagai tingkat birokrasi dapat menunda proses konstruksi hingga dua tahun penuh, yang lagi-lagi berarti berkurangnya pasokan dan harga yang lebih tinggi. Mengurangi atau menghilangkan hambatan tersebut adalah cara terbaik pejabat terpilih dapat membantu penyewa. Kontrol sewa hanya akan memperburuk keadaan – seperti yang pernah dicoba di tempat lain.
Robert Fellner adalah wakil presiden Institut Riset Kebijakan Nevada.